lunes, 23 de mayo de 2016

La Operación Chamartín y los intereses (especulativos) creados en Madrid


Francisco López Groh 

Félix Arias Goytre 


Francisco López Groh

La Operación Chamartín  y la creación de empleo



Francisco López Groh
Debo empezar por decir que comparto el medido entusiasmo manifestado en el artículo de Eduardo Mangada y Jesús Gago por el giro dado a la concepción de la operación Chamartín. La sosegada reflexión del citado artículo contrasta con la grosera batería de críticas a la propuesta municipal en la prensa del día siguiente y, especialmente en El País, sostenedor desde hace tiempo de la propuesta de DCN/BBVA, que el día 12 de Mayo dedicó un editorial y varios artículos al tema, así como los publicados en otras cabeceras, entre los que cabe destacar El Español con su serie de cinco artículos (de momento)

Los argumentos de esa ofensiva -con artillería gruesa como la del economista José Carlos Díez atacando a las alcaldías del cambio en un asombroso popurrí en el que mezcla a Siryza en una interesada y demagógica lectura de la crisis griega, con Chamartín- van desde la ausencia de viabilidad de la nueva propuesta, al rechazo a la intervención pública, y sobre todo a la difusión de la idea de que los ayuntamientos del cambio son un freno a la inversión y a la creación de empleo.

El argumento principal del editorial de El País (dejo de lado por ahora la angelical idea de “que hay otros medios para recuperar plusvalías”, cuando la contabilidad virtual -que no la viabilidad- de la operación se basaba precisamente en dichas plusvalías) es la “denuncia” de inseguridad jurídica o regulatoria existente, que extiende –por hablar sólo de Madrid- a otros proyectos de ‘extracción de rentas’ como Pza. España y Mahou. Inseguridad que según el citado medio, produce inquietud en los inversores.

Apoyando esta inquietud, la portavoz de Ciudadanos declaraba que la operación Chamartín (la planteada por el BBVA) era una gran inversión y generaba 100.000 empleos. Finalmente otro artículo repasaba las opiniones de diversos operadores inmobiliarios bajo un titular que contradecía parcialmente el contenido: “Los conflictos municipales desincentivan la inversión inmobiliaria de grandes fondos”.

En todas los reacciones a que alude dicho artículo se cita la palabra inversión, pero en la opinión de los agentes privados –intereses de parte obviamente- destacaban dos comentarios: uno (Rafael González Cobos) recalcaba que los inversores “buscan rentabilidad a corto plazo”, lo que el común de las personas llama “especulación” sin demasiado rigor; el segundo por su parte (sostenido por Irea, Savills…) afirmaba –contra lo categóricamente anunciado en el titular-, que no veían ningún freno a la inversión citando como ejemplo, eso sí de modo alegre, la operaciónn Canary Warf.

Nada decían sin embargo acerca de que tal operación –como algunos lectores sin duda recordarán´- produjo una de las quiebras más sonadas de un “inversor” multinacional, Olympia & York, en la crisis de los 90, desencadenando- en un avance de lo que luego sería la crisis financiero-inmobiliaria de las subprime-, una cascada de efectos secundarios, entre otros la quiebra del Alabama Retirement System, un fondo de pensiones afectado por los bonos en manos del gigante inmobiliario.

Atención pues a los “inversores”, en su búsqueda de beneficios a corto y a los peligros que se desencadenan –recuerden la burbuja- cuando sus expectativas financieras mutan en insostenibles.

Pero hay además otro asunto que me parece de interés. Me refiero a la auténtica manía (1) de “calcular” los empleos que “creará” una operación urbanística (DCN/BBVA, Villacís…) fantasía en la que pudiera estar cayendo también la corporación municipal.

Una anécdota personal quizás aclare el asunto. Hace muchos años, trabajando en la Comunidad de Madrid recibí el encargo de estimar los empleos que “crearía” un polígono industrial que se iba a desarrollar, dado que se suponía que yo era “experto” en el tema. Intenté –flojamente, todo hay que decirlo- objetar aquel encargo con algunos –pocos- argumentos de los que entonces estaban a mi disposición, pero la contestación, posiblemente parecida a lo que opinará más de un lector, fue: “bueno, ya sabemos, pero es que hay que contar estas cosas… para…”.

Y así seguimos. En un país donde incluso el estudio ex-post de las inversiones públicas nunca se realiza, donde escasean, por decir algo, los análisis concretos de los efectos multiplicadores en diversos ámbitos sectoriales y espaciales, asombra la ligereza con la que se manejan los “efectos” de las inversiones, especialmente en términos de empleo. Cómo no recordar, por cierto, el fiasco del multiplicador fiscal del FMI, que resultó no ya estar equivocado en unas décimas, sino que actuaba en sentido inverso.

Conviene no olvidar que los multiplicadores difieren según la estructura económico-empresarial de un ámbito y, desde luego según los patrones estructurales del modelo de crecimiento. Por lo demás, la forma en que se “estiman” (que suele ser en el mejor de los casos con el recurso a una utilización abusiva de las tablas input-ouput de la Contabilidad Nacional) ignora una serie de condicionantes que pueden llegar a invalidar dichas aproximaciones:

Por lo que respecta al gasto en la producción de espacio físico –construcción- se viene a suponer que la citada inversión “se añade” como por arte de magia a la producción tendencial del país –o región- de forma que, presten un poco de atención- si diseñáramos cuatro o cinco operaciones como ésta en la región metropolitana acabaríamos con el paro (en realidad bastaría con dos de ellas para acabar con el paro registrado en Madrid, que es de algo más de 200.000 personas. ¿A qué esperamos?)
Lo mismo cabe decir de la identificación de los techos de oferta de espacio en ciertas actividades y el empleo que se supone crearían. Sería un auténtico milagro que el hecho de producir m2 de oficinas incrementara de por sí el empleo. ¿No es más adecuado invertir el cálculo, estimar los escenarios del empleo en oficinas, evaluar la oferta y ver si hay restricciones espaciales? Ojo, ni siquiera en éste caso el espacio “crearía empleo”. Todo lo más eliminaría deseconomías espaciales. De hecho, si en plena burbuja inmobiliario/financiera se hubiera hecho un cálculo similar con los polígonos industriales realizados en la época, seríamos una potencia industrial equivalente o superior a Alemania. Y sin embargo, como todo el mundo sabe, una considerable parte de este parque está sin ocupar. Tal como los vecinos y opositores a la operación diseñada por DCN/BBVA han sostenido, la sobreoferta en este ámbito, caso de producirse de forma efectiva, redundaría –como ocurre con el comercio en el centro- en la absorción de la oferta de empleos del resto de la ciudad, por no decir de la región metropolitana, incrementando la desigualdad –además de otros efectos mal estimados sobre la movilidad y otros aspectos ambientales.
Estos “escenarios” de “creación” de empleo eluden además plazos y escenarios macroeconómicos (cálculo de riesgo). Podría ser que en una determinada coyuntura –no es el caso- la oferta de espacio se acompasara con la evolución del empleo –sin tampoco “crearlo”- pero estas grandes operaciones están sujetas a la evolución crítica de los flujos financieros más que a los “obstáculos” urbanísticos. La “viabilidad” de esta operación, incluso en su ahora renovada versión municipal, depende en gran medida de las decisiones de Draghi y de los aleatorios flujos de inversión multinacionales, También por esa razón es importante que sea pilotada por la Administración Pública.
Estas evaluaciones desconocen por último que la relación inversión/empleo no es la misma en los distinto modos y coyunturas de crecimiento o crisis. Y menos en la situación actual.
Así que no. La operación Chamartín no va a “crear” empleo. En el hipotético y difícil caso –dada la política de la Unión Europea- de que éste siga creándose a un ritmo adecuado, el crecimiento va a ser el resultado de la dinámica de la economía española. Todo lo más que la operación va a permitir es concentrar aquí una cuota del nuevo empleo, succionando una parte del resto de la ciudad.

El desarrollo de operaciones urbanísticas –máxime de las de esta envergadura- ha de justificarse sobre otro tipo de razones, sin tener que acudir a argumentos que pueden sonar atractivos, pero que se alejan bastante de la realidad.

Nota:

(1) Trastorno o enfermedad mental que se caracteriza por una euforia exagerada, la presencia  obsesiva de una idea fija y un estado anormal de agitación y delirio.

¿Distrito BBVA? Mapa de actores e intereses





Félix Arias Goytre




Félix Arias Goytre

¿Qué hacer en Chamartín? Lamentablemente hay intereses en conflicto. Suele ocurrir cuando se construye la ciudad, y por eso el planeamiento y, en gran medida la gestión, tienen que ser de iniciativa pública. Se superponen las necesidades de grupos sociales, con actividades económicas que quieren maximizar sus rentas de posición, y con negocios inmobiliarios – financieros, que se obnubilan con las plusvalías que podrían obtener.

Y hay que compatibilizar las necesidades e intereses, cuanto sea posible, pero privilegiando a los ciudadanos, a la (re)construcción de la ciudad de una forma equilibrada, justa, sostenible y, desde luego, viable para la iniciativa pública y privada que la ha de materializar.

¿A dónde nos llevaba la Operación Chamartín?: caballo grande ande o no ande

Se trataba de hacer la nueva estación de Chamartín y ordenar los terrenos baldíos del FFCC y su entorno. Hacer ciudad de calidad. Completar barrios, resolver déficits. Los terrenos edificables financiarían la inversión en infraestructuras y urbanización. Así era en 1992.

Pero con el Plan de 1997, se inició la “espiral de la avidez”: el concesionario de ADIF (que no propietario de suelo) quería más y cuanto más pedía más compensaciones le planteaban las administraciones. De 90 Has en torno a la estación con una edificabilidad de 540.000 m2, la voracidad de todos llegó a establecer una actuación de 310 Has con 3,27 M m2 edificables, ¡6 veces más! Caballo grande ande o no ande. Al promotor le interesaba controlar a largo plazo los tiempos de comercialización de un negocio de suelo de oficinas prime y viviendas de lujo. Un Distrito propio para el BBVA, estableciendo la marca “Castellana Norte” para ser empresa comercializadora líder en las siguientes décadas, a los ritmos que le conviniese intervenir el mercado. Se provocaría congestión, desequilibrio, segregación, insostenibilidad… pero tendría su reserva de negocio, de plusvalías.

Parar y reflexionar para viabilizar una operación obsoleta

Y se quejaron los vecinos con más de 2000 alegaciones. Y recelaba la oposición municipal, pero… el PP tenía mayoría absoluta. Ahora el nuevo Ayuntamiento ha decidido parar y reflexionar abriendo un debate público con todos los actores. Es el dicho “vísteme despacio que tengo prisa”, la actuación megalómana y desproporcionada era un mala solución urbana y una permanente fuente de problemas de gestión. Siempre estaría con problemas.

Porque con la crisis han cambiado los procesos y necesidades sociales. Estamos en un mundo distinto que el del siglo pasado, que requiere una ciudad ajustada a la situación actual. Aunque algunos no se lo crean, se ha acabado el boom (y no volverá aunque haya puntas de demanda para algunos bienes inmobiliarios) y la ciudad necesita empleo (no tanto en oficinas prime como diversificado por doquier), equipamientos y vivienda en alquiler (no tanto viviendas de lujo) una ciudad más equilibrada y funcional que sea un soporte beneficioso para atajar desigualdades e insostenibilidad.

Si Chamartín se mantiene como se planteó en 1997, como un coto de plusvalías a través de la venta de productos inmobiliarios de lujo, Madrid irá mal y la operación a los albures del mercado financiero. Hace falta inversión en la construcción de una ciudad para todos, no negocios inmobiliarios - financieros que piensen fundamentalmente en multiplicar las plusvalías a extraer.

Las fortalezas de la propuesta del Ayuntamiento: el apoyo de movimientos sociales

Al día siguiente de presentarse la propuesta municipal la Plataforma de Asociaciones y Entidades Ciudadanas de la Zona Norte, apoyó la iniciativa: una ciudad amble, que completa barrios, crea un parque lineal, evita una congestión excesiva aunque acoja un gran Centro de Negocio, etc. En su toma de posición destacan el “esfuerzo realizado por el Consistorio de Manuela Carmena para ajustar la operación a las posibilidades y capacidades del entorno”.

Al reducir considerablemente el volumen de edificabilidad, se reducen las consecuencias negativas sobre la movilidad y el medio ambiente, dos de las principales preocupaciones vecinales. Y además facilita la disponibilidad de suelo para atender los déficit históricos (equipamientos, parques…) y permite mantener gran parte del tejido económico existente (que se desmantelaba). La propuesta también mejora las comunicaciones transversales en sentido este-oeste, facilitando la permeabilidad entre barrios hoy separados por vías de tren, carreteras y autovías.

Además la propuesta municipal reduce a la mitad el presupuesto de ejecución (de 1.341 M a 658 M €), eliminando la realización de gastos innecesarios, impropios de una ciudad sostenible y de coste probablemente más elevado del presupuestado como: una losa de hormigón sobre vías de 20Has (252M €); la afección a las instalaciones del Canal (81 M €) que ahora se integra en un parque lineal para Fuencarral; sacar de la operación los nuevos enlaces de M30 y M40 que suponían 214 M y cuya reforma reducirá la inversión a menos de la mitad; la innecesaridad de una nueva línea de metro (138 M €) al reducir sustancialmente la edificabilidad en Fuencarral, que se atenderá con cercanías y una plataforma reservada de transporte público; o no desmantelar las instalaciones de la EMT.

El Gobierno municipal ha presentado su propuesta como Base de Debate. De momento cuenta con el apoyo del Grupo socialista, además de los movimientos sociales.

Los falaces argumentos de la oposición municipal

Al grupo popular municipal le está pasando como a Rajoy, que ahora ven el resultado de sus políticas de rodillo: la mayoría de los ciudadanos quieren enmendar lo que ellos aprobaron unilateralmente. Y no lo pueden soportar, “esto es una enmienda a la totalidad” dicen, “el año pasado se llegó a un acuerdo entre las administraciones implicadas”, un acuerdo si, del grupo financiero con las tres administraciones del PP. Pero sus excesos les entretuvieron una vez mas (¡llevan así 23 años!) y no llegaron a tiempo de aprobarlo con su mayoría absoluta antes de las elecciones municipales. Pretendían ignorar a la oposición política y más de 2000 alegaciones vecinales en contra.

La portavoz municipal de Ciudadanos ha manifestado que la antigua Operación Chamartín del BBVA “era una gran inversión “que “generaba 100.000 empleos”. Su argumentación es similar a la de la Presidenta Cifuentes que manifiesta que sería “dramático” que no se realizase, pues Carmena pone “pegas para que se invierta”

La inversión y la creación de empleo se producen cuando la economía lo demanda. Si faltan inmuebles o suelo para asentar actividades económicas, surge la oferta, y por lo tanto se invierte y se crea empleo. El urbanismo (Planes, rehabilitación, urbanización, edificación) solo interviene en facilitar que la oferta pueda producirse en los momentos y lugares adecuados para la ciudad. Lo que se discute es la adecuación de esta operación monopolística, pues compite con oportunidades en el resto de la ciudad (que las hay, y muchas) y que machaca la estructura urbana y los barrios del norte de la ciudad.

No es un drama que el BBVA no comercialice todo lo que quería en el lugar que quería. Habrá toda la inversión necesaria y el empleo posible, en Chamartín y otros lugares, y no les quepa la menor duda de que el BBVA no se marginará.

Sería positivo para Madrid que la oposición abandonara las falacias y el recurso del miedo, y se pusiera a trabajar. ¿Qué les parece la iniciativa del Gobierno municipal? Pongan a trabajar a sus expertos en urbanismo y a sus concejales.

Los inversores globales al acecho

Eso sí, la ciudad tiene que tener cuidado con las intenciones de los inversores globales. Necesitamos inversión no especulación. La editorial del País del día siguiente a la presentación de la nueva propuesta de Chamartín expresaba que “la mala gestión arruina los proyectos urbanos”, que hay inquietud en “inversiones decisivas para el desarrollo de una ciudad” y que “al final, la Operación Chamartín depende de los diversos resultados electorales. Así no se gestiona un país, ni una ciudad”. Sres. Editorialistas, esta operación ha estado 23 años en manos del PP sin avanzar ¡así no se gestiona un país, ni una ciudad!, pero si hay cambio de gobierno y se encuentra con un desastre, no le acusen de mala gestión por pretender enmendarlo.

Y en cuanto a la inquietud de los inversores globales, podemos ver algunas opiniones de expertos inmobiliarios-financieros recogidas por dicho periódico ese mismo día. Al parecer “el conflicto” (sic)… ·”no frenará el apetito (sic) inversor de los fondos extranjeros” pues consideran que España es un país “atractivo". Aunque los fondos son miedosos, nos dicen, y buscan rentabilidades a corto plazo, ”no afectará al apetito inversor de los extranjeros, porque ellos no son promotores”. “Cada año llegan entre tres y cuatro grandes inversores extranjeros preguntando por Chamartín”.

He aquí un problema del que Madrid debe cuidarse, los inversores que no son promotores y buscan extraer rentas de nuestra ciudad a través de operaciones rentables a corto plazo, sean españoles o extranjeros, y tenemos múltiples ejemplos de estos inversores a lo largo de la crisis que hizo España un país atractivo para especular. En Madrid necesitamos inversores no especuladores.

La cautela del Ministerio de Fomento y el clamoroso silencio del BBVA

El Ministerio de Fomento de quien depende ADIF propietario mayoritario del suelo, y beneficiario de plusvalías, para la construcción de una nueva estación en Chamartín, ha reaccionado con cautela. El Secretario de Estado ha manifestado que ve “dificultades grandes de viabilidad, debido a la drástica disminución de edificabilidad”. El Ministerio plantea el debate en términos de viabilidad, y por lo tanto tendrá que comprobarla, considerar la reducción de cargas propuesta por el Ayuntamiento, la gestión a través de un Consorcio público con ADIF y la posibilidad que se les ofrece para iniciar autónomamente y de forma inmediata la reforma de la estación, incluidos edificio terciarios para financiar la inversión.

La actitud del BBVA ha sido de momento ponerse a la espera, en stand-by. Su silencio, y ya pasa una semana, es más significativo que los malos modos de la oposición, que ha estado defendiendo el viejo proyecto de la Operación Chamartín. Es de suponer que está esperando a las elecciones del 26 J para ver si cambia el Gobierno central, y los dirigentes de Fomento y ADIF, para ver que pueden esperar de ellos. Es mejor que piense que hacer porque en 23 años no han formalizado la inversión de un solo euro en la operación, solo han sido negociadores por delegación de la administración ferroviaria, con gastos profesionales de consultoría y publicidad.

Esperemos que Fomento y BBVA estudien las Bases de Debate propuestas por el Ayuntamiento, y acudan a la convocatoria que el gobierno municipal ha hecho a todos los actores. Las Asociaciones Vecinales ya han expuesto una postura, con algunos criterios que querrían incorporar. (Ver web de la FRAVM)
 

Urbanista. Es miembro del Club de Debates Urbanos de Madrid.

Urbanista. Fue Premio Nacional de Urbanismo en 1979, 80 y 83. Concejal y portavoz sobre urbanismo del PSOE en el Ayuntamiento de Madrid. Director General de SEPES y de Suelo y Políticas Urbanas (2008-2011).
Fuente:
http://clubdebatesurbanos.org

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